资产审核的法律风险分析
因为一个字，导致资产价值相差了100万元，这是近日浙江淳安农商银行的客户经理在实际操作中，遇到的真实案例。
【案情简介】
2017年6月，某装潢厂以名下商业用房作为抵押，向该支行申请抵押贷款370万元，抵押物位于杭州某县城中心地段，抵押房产三证齐全，价格透明，周边房价近期看涨。该房产原在多家国有银行和地方性商业银行有过抵押融资的记录，借款人履约情况也一直良好。
但面对如此“优质”的抵押资产，细心的客户经理却还是从中发现了问题：房产证所有人为“某装潢厂”，而土地证权利人则为“某装璜厂”，“璜”与“潢”一字之差，却极有可能导致抵押主体不明确。
后经国土部门查证，“某装潢厂”原名“某装璜厂”属集体企业，改制后转于个人，由于土地性质由集体转为划拨，需补交一定的土地出让金，但由于历史原因该笔土地出让金实际未缴纳，土地权证也未重新办理，如果按照目前的市场价格补缴土地出让金，则需要约100万元。
在实际业务过程中，房产证与土地使用证不一致的情况也时有发生，抵押过后出现的法律问题值得研究。
一、抵押的范围问题。根据我国物权法第一百八十条规定：债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
(一)建筑物和其他土地附着物；
(二)建设用地使用权；
(三)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
(四)生产设备、原材料、半成品、产品；
(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器；
(六)交通运输工具；
(七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。并且规定抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
根据该条法律规定，财产抵押必须符合两个条件：
第一，债务人或者第三人对抵押财产有处分权；
第二，是本条规定的可以抵押的财产。
二、本案例中需要注意的三点问题
（一）如果因原告与被告设立的抵押属于权属不清的财产，此抵押是无效的。
（二）从以往判决的案例中也有此类意见：在土地与地上建筑物权利主体不一致时房地产抵押合同是否有效经判决后认为“从维护登记机关登记结果公信力和保护善意相对人”角度出发，确认抵押权人因抵押合同登记生效而取得抵押权，符合我国不动产物权登记生效的法律规定，抵押有效。
（三）土地使用权及其地上建筑物必须共同抵押或共同出租。按照现行立法的规定，如土地使用权条例第33条规定：“土地使用权抵押时，其地上建筑物、其它附着物随之抵押。地上建筑物、其它附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。”笔者认为这一规定显然是不合理的，因为，即便房屋所有权和土地使用权在抵押时发生分离，即一项权利抵押，另一项不抵押；或者分别抵押给不同的主体，也不会导致权利归属的混乱。
其根据在于：第一，由于抵押权性质上是一种价值权，抵押权人最终实现的是交换价值，因此抵押权人在设定抵押时，不必强制要求把房屋所有权和土地使用权一并抵押，而只需要就其中有交换价值的一部分进行抵押即可；或者说不必把结合了房屋所有权和土地使用权的权利一并抵押。第二，我国法律允许抵押人将其抵押物可以设立多重抵押，这也表明抵押物从价值上讲是可以分割的。所以，房地分离抵押实际上只是在价值上进行分割，只要二者的价值能够分别确定即可，也是符合担保法规定的。
三、关于建筑物抵押的其他问题
问题：有关房屋一并抵押，如果只办理房屋抵押，是否可以认为土地已经抵押，而无须再办理抵押登记？如果抵押了土地，抵押的效力能否及于新盖的房屋？
答：这个问题在物权法中实际上已经规定得非常明确，物权法第182条规定，以建筑物抵押的，在建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押，反过来说如果以建设用地也就是以土地抵押的，土地上的建筑物一并抵押，如果没有按照规定一并抵押的话，那么未抵押的财产视为一并抵押，这就是说要实行房地合一，抵押也必须房地合一抵押，不能搞房地分别抵押。土地抵押，而没有把建筑物一并抵押的，在法律上则视为该土地上的建筑物一并抵押，如果建筑物抵押，而没有办理土地的抵押，就视为建筑物所附属的土地一并抵押了。当然这里讲的土地上的建筑物是指以建设用地使用权为基础建设的建筑物，土地指的是建筑物占用范围内的土地，建筑物未占用的其它土地不在抵押的范围之内，不能视为一并抵押。
如果土地上新盖了房屋，在物权法第200条也有明确的规定：建设用地使用权抵押之后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。土地已经抵押，抵押之后盖的房子，都不在这个抵押范围之内，不能作为抵押财产。但是问题就在于土地抵押之后将来要实现抵押权，后盖的房子该怎么办，房子已经盖好，也不能再将它拆掉或分别拍卖计算，过去就大量出现这些问题，房地分别抵押，抵押之后执行起来就各算各的，房子计算一笔价值，土地再计算一笔价值，实际上这样是根本不可能做到的，土地怎么能脱离房子进行计算呢，特别是房子离开了土地怎样计算它的价值？是不可能计算出来的。所以考虑到这样的情况，物权法要求，尽管新增的房子不属于抵押财产，但是在抵押权实现时要一并拍卖。一并拍卖优先受偿时，应当把该房子的价值除去，这部分价值不能优先受偿，所以抵押权对新增部分没有优先受偿的权利，其价值还是可以计算出来的。
【防范意见】
一、尽量避免房地分押现象。将土地使用权与建筑物分别设定抵押，虽然房地分押拥有其共同存在的现实需求与实现条件，但在我国的法律规范下，房地分押极易出现抵押无效果或抵押权落空的法律风险，由此建议商业银行在设定抵押合同时，尽量避免房地分押问题。
二、“小误差、大事件”要列入禁止类排查。在本案中，抵押人虽实际为同一主体，但由于未补缴土地出让金，实际上暂不具备办理抵押登记的条件。原贷款银行和抵押登记人员，由于疏忽，直接办理了抵押贷款手续，存在较大风险隐患。
三、加强信贷人员业务培训，强化业务素质。本案中，仅仅一字之差，抵押品的价值就相差了100万，这为农商银行客户经理在日常工作中敲响了警钟，也对后续信贷人员培训提供了现实的教育意义，在资料审查、审核中容不得半点马虎，即便是已有先例，也一定要保持独立思考，多方查证、反复查验，才能真正地为信贷资产的安全筑起牢固防线。
来源：中国农村金融杂志社